昔日

企業人 冷市火戰 永慶房產集團總經理 廖本勝

受奢侈稅影響,國內房仲業去年的業績下滑,紛紛低調辦尾牙,只有永慶席開千桌,廖本勝還扮起羅馬戰士。
受奢侈稅影響,國內房仲業去年的業績下滑,紛紛低調辦尾牙,只有永慶席開千桌,廖本勝還扮起羅馬戰士。

廖本勝 小檔案

生日:一九五五年生
婚姻:已婚、育有三子
學歷:政大地政系
現職:永慶房產集團總經理
經歷:中華工程專員、代書、永慶房屋經紀人
最喜歡:熱情、積極、使命必達
最討厭:沒有擔當、不誠信
經營哲學:找到自己最合適的角色,盡全力把它演好。

扮成古羅馬戰士,廖本勝從南港展覽館的最底端,一路擊鼓到尾牙的舞台,他在台上喊出今年要達到「三、一、一、二、二」,即三年內展店總數達到一千家,總服務佣收金額達到一百億元,市占率二○%,培養出二十個總經理的目標。

不景氣 看到機會

廖本勝的演出,獲得滿堂彩,但在尾牙開始前,他擔心只穿戰士的裙子會走光,堅持還要加穿西裝褲,古、今混搭的裝扮,有點突兀,顯示他小心謹慎的性格。
永慶房產集團旗下,分別有房仲、房產、網路三大事業群,其中核心的房仲事業群,受到奢侈稅及經濟不景氣的影響,去年營收約六十三億元,較前年衰退一成,但展店數從七百一十一家增加到八百五十九家(含永慶房屋、永慶不動產、有巢式房屋),是目前台灣店數最多的房仲集團。
「很多人說今年風險很高,在我看來,今年反而是機會來了!去年開店要搶店面,今年競爭少了!找店的成本會下降。」廖本勝樂觀地看待多數人唱衰的今年房市,「因為在平常厚積實力,就能利用敵消我長,創造逆勢成長。」

孫慶餘是台灣第一個引進歐美仲介的業者,信義房屋周俊吉與住商不動產董事長吳耀焜都曾是它的加盟店,如今分據山頭,只有公益活動會同場。
孫慶餘是台灣第一個引進歐美仲介的業者,信義房屋周俊吉與住商不動產董事長吳耀焜都曾是它的加盟店,如今分據山頭,只有公益活動會同場。
永慶是第一個上網賣房子、也是最早利用iPad提供客戶資訊的仲介。(永慶提供)
永慶是第一個上網賣房子、也是最早利用iPad提供客戶資訊的仲介。(永慶提供)
永慶在台北市仁愛路設有貴賓中心,總價三千萬元以上的物件才能到此簽約,一九○吋螢幕則是為接待陸客團配置。
永慶在台北市仁愛路設有貴賓中心,總價三千萬元以上的物件才能到此簽約,一九○吋螢幕則是為接待陸客團配置。

投資客 毀競爭力

根據台灣不動產仲介公會統計,全台目前有五千家房仲,去年下半年到今年一月,已有三百多家仲介關店或盤店更換東家,「倒掉同業店的業績,八成多半靠投資客支撐,之前被投資客養得很輕鬆,可以躺著幹,但漸漸喪失競爭能力。」
廖本勝說:「永慶自建一個彙整投資客名單的資料庫,有些投資客會印名片,上面寫著資產管理公司,或直接丟給仲介幾十間房子,我們就會把它列入名單,或半年內買賣過多,一旦發現是投資客委賣案件,會請經紀人解約。」
「投資客的房子經常有瑕疵,有時連我們都會被騙,而且短進短出的價格,也會讓消費者質疑,同樣的房子為什麼會在短時間內有那麼大差價,是不是我們錯估價格。」廖本勝解釋有些錢不能賺的考量,這些經營原則,是在房仲業打滾了三十年領悟出來的道理。
房市在走了八年的大多頭之後,去年下半年呈現疲軟的態勢。廖本勝分析說:「實價登錄,永慶原本就已經在做了!我們的網站上,公布所有實際成交的金額,除了奢侈稅,之前主要還是受到選舉不確定因素的影響,現在結果雖然底定了,但一般住宅還是要回歸基本面,現在房價較所得比偏高,但利率還是很低,所以平均應該有一成的跌價空間。」

永慶積極拓展台灣通路,但對大陸市場則持保守態度,僅在上海開設41家直營店。
永慶積極拓展台灣通路,但對大陸市場則持保守態度,僅在上海開設41家直營店。

棄公職 投入房仲

廖本勝在台中出生,三歲時,就隨著當公務員的父母到台北定居。回憶起兒時,他嚴肅的表情放鬆許多,說自己很會考試,一路從建中讀到政大,高考、代書考試都通過,「我爸爸希望我考公務員,我不知道自己將來想做什麼,只知道不要跟爸爸一樣。」
外表是乖乖牌的廖本勝,其實有一顆叛逆的心,政大地政系畢業後,先在經濟部「中華工程公司」,不到半年辭去公職改做代書,因此結識了當時從事仲介的孫慶餘。
一九八五年,二人開了大台北不動產仲介聯盟,是當時台北唯一的不動產加盟體系,另一個則是「太平洋房屋」經營的直營體系。
「台灣當時仲介環境很亂,不用考證照,素質參差不齊,大家都賺差價、把仲介開在二樓,比起日本、美國仲介的規模,慢了至少三十年。」廖本勝說,仲介應該透明化收取固定服務費,買賣雙方的佣金加起來以不超過六%為原則,也不應該開在樓上,開在一樓才能給客戶公開、安心的感覺,因此他們的第一家店,選在北市八德路跟長安東路口的三角窗店面。

要求加盟店使用iPad,曾引發反彈,廖本勝以提供公司多年資料庫讓經紀人帶著走為誘因,讓加盟店願意使用。
要求加盟店使用iPad,曾引發反彈,廖本勝以提供公司多年資料庫讓經紀人帶著走為誘因,讓加盟店願意使用。

掙客戶 慢調經營

為了推銷收取固定服務費的連鎖加盟店想法,孫慶餘在忠孝東路MTV租了一個視聽室,像傳教一樣播放美、日仲介的影片,邀請傳統仲介一起來聽,「周俊吉(信義房屋董事長)是我們的第一個加盟店。」
一九八七年,短短二年間,住商加盟體系迅速擴展到一百家分店,加盟店都是傳統仲介轉來,品質參差不齊。廖本勝坦言:「前幾年一直在摸索,孫董認為很難改變傳統加盟店,決定改從直營型態經營。」
一九八八年,孫慶餘又再成立「永慶房屋」,廖本勝成為第一個員工,但周俊吉已在一九八六年脫離加盟體系,創辦信義房屋,自此開始成為競爭對手,二個集團從二十多年前較勁至今。
原本做代書的廖本勝,在孫慶餘的要求下,也轉做業務,「我不是那麼銳利的銷售員,我是慢工出細活。」初期,曾經有一個騎著小孩子腳踏車的客戶,連續五晚到店裡聊天,不說明來意,「其實是對我做身家調查,最後讓我處理他的二億元土地買賣,現在他移民了!回到台灣都會找我。」
「這個行業最重要的就是信賴,以前要花五天建立,現在品牌經過二十多年累積,有時只要十分鐘就能完成交易,當你沒有品牌時,每爭取一個客戶,服務成本是很高的。」

因應高齡化社會,永慶去年底建材展上推廣通用宅,廖本勝一時興起玩老年人的電動車。
因應高齡化社會,永慶去年底建材展上推廣通用宅,廖本勝一時興起玩老年人的電動車。

懼開創 甘當舵手

永慶成立前十年,只開了四十五家直營店,在連鎖仲介品牌裡排名約第五,那時的龍頭信義房屋,已經有一百五十家分店,而永慶一直處於虧損的狀態,「孫董一開始就用一個大公司的規模在經營,一度行政人員還比業務員多,虧到連我的房子都拿去做二胎貸款。」廖本勝不願透露自己的股份,「只是小股、一點點啦!但我就覺得我們會做起來。」
二○○一年,孫慶餘喊出「買房子請先上網看房子」的口號,廖本勝分析,網路來店的客戶需求很精準,成交是直接來店客戶的二倍。
廖本勝開玩笑說:「當年父親拿了全部的退休金給我投資永慶,現在想想真是大膽,如果換做我兒子跟我拿,我可能不會給他。」他剖析自己不具開創冒險格局,彷彿在孫慶餘身上看到自己沒有的那一面,恭奉孫慶餘為船長,甘心只當個舵手。

年輕時,廖本勝難得與兒子到烏來戲水,他笑說:「都只有看小孩變長(因回到家時,小孩都已上床躺著睡著了),沒有變高。」
年輕時,廖本勝難得與兒子到烏來戲水,他笑說:「都只有看小孩變長(因回到家時,小孩都已上床躺著睡著了),沒有變高。」

多平台 逆勢擴展

孫慶餘堅持加盟業者穿制服,受到極大的反彈,廖本勝就一家家加盟店去溝通,「我跟他們說,不穿制服就會減少顧客的信賴感。」同事形容他個性溫和,「有時開會,同事說得冗長,其他人都不耐煩,卻只有他耐心的聽完,還會幫忙把重點抓出來做個總結。」
眼看房市漸凍態勢明顯,永慶成立「好房網」,提供裝潢修繕網路免費交易平台,打算在房市冷氣團中努力升火。

廖本勝個性沉穩多禮,他負責執行孫慶餘決定的政策,經常扮演與店家之間的潤滑劑。
廖本勝個性沉穩多禮,他負責執行孫慶餘決定的政策,經常扮演與店家之間的潤滑劑。

專家意見 年底房價將探底

◎淡江大學產經系教授 莊孟翰
淡江大學產經系教授莊孟翰認為,只要奢侈稅繼續施行,購屋民眾對房地產的觀察期就要拉長,評估今年底是房價探底的時間,持續盤整,「全世界都在跌,沒有道理台灣不跌,但北市房子接手力道強,最多只有1成降幅,新莊、林口、三峽、淡水這2年面臨交屋壓力,會有2、3成降價空間。」

後記

廖本勝有勤做筆記的習慣,一邊看書會一邊寫下重點,還會把重點另外再謄到活頁紙上,多年下來,已經累積了50頁,「這些都是精髓,遇到問題就會翻一翻找答案。」記者問他休閒生活做什麼?他翻到多年前閱讀英國旅居法國作家彼得梅爾的《山居歲月》心得,上面寫著:「心境才是決定是否快樂的關鍵…其他一切都是大便。」

台灣前5大房仲品牌

註:營業額是直營店與加盟店全部的買賣收佣金額。
資料來源:各房仲業者

本新聞文字、照片、影片專供壹週刊「升級壹會員」閱覽,版權所有,禁止任何媒體、社群網站、論壇,在紙本或網路部分引用、改寫、轉貼分享,違者必究。

下載「蘋果新聞網APP