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蔡英文房市三箭 全面改革房屋持有稅

競選期間,七大工商團體提問蔡英文住宅政策,她認為房市政策就是「市場健全正常化」,不是打房或不打房的問題。(資料照片)
競選期間,七大工商團體提問蔡英文住宅政策,她認為房市政策就是「市場健全正常化」,不是打房或不打房的問題。(資料照片)

近年,高房價成民怨之首,民進黨總統候選人蔡英文勝選後,如何實現與庶民切身相關的居住正義,及如何看待房地產這國內最大內需產業,各界屏息以待。本刊專訪蔡英文的房地政策首席幕僚花敬群,他指出,蔡英文將對房市射出「三箭」,除了8年內興建20萬戶只租不賣的社會住宅,還將對不動產的「輕稅結構」動刀,進行房屋稅、地價稅等持有稅的全面改革,同時制訂「租屋專法」。

蔡英文預期,三箭齊發後,房市將回歸正常化,「都市更新、物業管理、租屋市場及社會住宅」將成為四個重要的新產業,每年產值超過一兆元,約占GDP的7%。

蔡英文的房市政策白皮書執筆人、民進黨智庫土地及住宅政策小組召集人、德明財經科技大學副教授花敬群對本刊表示,新國會一開始,會先補強「住宅法」中對於「社會住宅」的相關規定;其次要與財政部溝通,希望今年能將「租賃專法」送進立法院;接下來則是大翻修「都更條例」,讓公辦都更、社區自力更新等配套入法;更長遠的大工程是稅制改革,要重新訂定房地稅基,使其與實價接軌。

花敬群選前接受本刊專訪,進一步闡述「小英三箭」。第一箭射向「輕稅結構」。花敬群說,住宅問題長期以來的惡化,不單只是單純的高房價問題,還有居住選擇不夠多元,及產業發展不足,所以,蔡英文提出的住宅及不動產政策,包含「房市治理政策」、「房市產業政策」和「居住政策」等全面性思維。

首先,在房市治理方面,花敬群特別強調,「這不是打房,『打』是處罰的概念,太過對立與敏感,我們是要把不好的原因降低及減少,是『健全化』,或稱之為『市場的轉型正義』。」

他指出,現行各項不動產稅基評定嚴重偏低,公告地價與房屋評定現值約僅市價的一成,公告土地現值約僅市價的五成,使得當前國內不動產持有稅(房屋稅與地價稅)實質稅率不到○‧一%,與國際標準約一%相去甚遠。

「最需要改革的是房屋稅、地價稅及土地增值稅的稅基,先要調至與市價一樣,再來則從稅率合理性、自用輕稅與循序漸進等原則逐步調整。」花敬群說明,雖然課稅的基礎是實價,但可不可以打折?打幾折?都可以討論;而囤房者,雖不適用輕稅,但囤房的定義,包括幾戶或面積,也要討論。

他不諱言,「這工程很大,且稅很敏感。我們是要開始做,但不設定什麼時候做完,長達十年都有可能,只要方向定了,內容可一步一步來,也有賴中央與地方稅捐單位協調。」

另外,在市場資訊透明度上,則要強化實價登錄。花敬群說,將來不論中古屋、預售屋,都將比照國外「即時」登錄,且價格查核會更積極,避免高報。至於治理政策是否影響房價?花敬群說,確實會有些微影響,但房價漲跌,主要與市場景氣有關。

第二箭則瞄準「租屋黑市」。重點在於訂定「租屋專法」,除補強法規不足之處,也包含建立協助小房東經營的機制,如政府包租代管業、房東加盟體系等;其次則是建立租賃雙方權利義務規範,強化租屋糾紛調處,及提供必要的租稅優惠。

「現在房東一浮上檯面,就要被課綜所稅,最高四十五%耶!」花敬群指出,未來計畫出租給社會住宅或一般家庭的民宅,在房屋稅、地價稅上可認定為自用住宅,也希望從所得稅中分離,以租金收入的五%獨立課稅,這部分會跟財政部溝通。

最後一箭,就是蔡英文最常掛在嘴邊的「社會住宅」。她提出要在八年完成二十萬戶,約為住宅總量的二‧五%,以市場行情的七至八折出租,保障人民的居住權。

外界質疑,興建社會住宅最大的難度,在於土地與資金。花敬群表示,會由中央和地方合作,目前各地方政府的既有目標已達九萬戶,加上中央以國有土地無償撥用協助,並非難事。社會住宅建設經費龐大,但具有長期租金收入的自償效果,因此興辦資金以長期低利融資為主,編列公務預算為輔。

「房地產是國內最大內需產業,但長久以來,就只有談漲價或跌價、交易量增加或減少,相較於科技或其他產業都在講核心能力,若只寄望房價高,相當不健康,要思考如何創造GDP,而非不勞而獲,這才是總統的高度。」花敬群強調。(撰文:何醒邦)

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